Değerli Konut Vergisi, emlak vergisi ve birçok resmi işlemde karşımıza çıkan en kritik kavramlardan biri **“Emlak Vergisi’ne esas bina değeri”**dir. Ancak birçok mülk sahibi bu değerin nasıl belirlendiğini tam olarak bilmemektedir.
Peki bu değer nedir? Satış bedeli midir? Rayiç bedel midir? Nasıl hesaplanır? İşte tüm detaylarıyla açıklıyoruz.
Emlak Vergisi’ne Esas Bina Değeri Nedir?
Emlak Vergisi’ne esas bina değeri;
Belediyeler tarafından belirlenen arsa birim değeri ile
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın yayımladığı yapı yaklaşık maliyet bedelleri dikkate alınarak hesaplanan resmi taşınmaz değeridir.
Bu değer:
- Satış fiyatı değildir
- Piyasa değeri değildir
- Tapu beyan değeri değildir
Tamamen vergi hesaplamasında kullanılan teknik bir değerdir.
Bu Değer Nerelerde Kullanılır?
📌 Emlak Vergisi hesaplamasında
📌 Değerli Konut Vergisi tespitinde
📌 Belediyeye yapılacak bazı işlemlerde
📌 Veraset ve intikal işlemlerinde
Özellikle 2026 itibarıyla Değerli Konut Vergisi kapsamında bu değer çok daha kritik hale gelmiştir.
Emlak Vergisi’ne Esas Bina Değeri Nasıl Hesaplanır?
Hesaplama iki ana unsurdan oluşur:
1️⃣ Arsa Payı Değeri
2️⃣ Bina (Yapı) Değeri
Toplamı = Emlak Vergisi’ne esas toplam değer
1️⃣ Arsa Payı Değeri Nasıl Hesaplanır?
Arsa değeri şu formülle hesaplanır:
Arsa m² x Belediyenin belirlediği arsa birim m² değeri x Arsa payı oranı
Belediyeler her 4 yılda bir cadde/sokak bazlı arsa birim değerlerini belirler.
Örnek:
- Arsa birim değeri: 8.000 TL/m²
- Arsa payı: 50 m²
Arsa değeri = 8.000 x 50 = 400.000 TL
2️⃣ Bina (Yapı) Değeri Nasıl Hesaplanır?
Bina değeri hesaplanırken:
- Yapının türü (betonarme, yığma vs.)
- Yapının sınıfı (lüks, 1. sınıf, 2. sınıf vb.)
- Metrekare büyüklüğü
- Yapı yaşı (aşınma payı düşülür)
dikkate alınır.
Formül mantığı:
Brüt alan x Bakanlık yapı yaklaşık birim maliyeti – yıpranma payı
Yapı Yaklaşık Maliyet Bedeli Nedir?
Her yıl Resmî Gazete’de yayımlanan yapı yaklaşık maliyetleri, yapı sınıfına göre m² bazında belirlenir.
Örneğin:
- Lüks konut m² maliyeti: X TL
- sınıf konut m² maliyeti: Y TL
Bu bedel, bina değerinin temelini oluşturur.
3️⃣ Yıpranma (Amortisman) Düşülür mü?
Evet.
Binanın yaşı arttıkça belirli oranlarda değer düşüşü uygulanır.
Örnek:
- 1–3 yıl: düşük yıpranma
- 10–20 yıl: daha yüksek oran
- 30 yıl üzeri: ciddi değer düşüşü
Bu oranlar kanuni cetvellere göre hesaplanır.
Örnek Hesaplama
Bir konut:
- Brüt alan: 150 m²
- Yapı sınıfı: 1. sınıf betonarme
- m² maliyeti: 8.000 TL
- Yaş: 10 yıl
Bina değeri (yaklaşık):
150 x 8.000 = 1.200.000 TL
Yıpranma düşüldükten sonra örneğin %15 azalma:
1.200.000 – %15 = 1.020.000 TL
Arsa payı değeri: 400.000 TL
Toplam emlak vergisi değeri:
1.020.000 + 400.000 = 1.420.000 TL
Bu tutar üzerinden emlak vergisi hesaplanır.
Bu Değer Neden Piyasa Değerinden Düşük Olur?
Çünkü:
- Belediye arsa birim değerleri genellikle piyasanın gerisinden gelir.
- Yapı maliyetleri inşaat maliyeti üzerinden hesaplanır, talep üzerinden değil.
- Lüks lokasyon primi bu hesaplamada tam yansımaz.
Ancak 2026 sonrası değer güncellemeleriyle bu farkın azalması beklenmektedir.
Emlak Vergisi Nasıl Hesaplanır?
Emlak Vergisi oranları:
- Büyükşehirde konut: %0,2
- Büyükşehir dışında konut: %0,1
Hesap:
Emlak vergisi değeri x oran
Örneğin:
1.420.000 x %0,2 = 2.840 TL yıllık vergi
Değerli Konut Vergisi ile Bağlantısı
2026’da eşik değer 17.711.000 TL olduğuna göre:
Bir konutun Emlak Vergisi’ne esas bina değeri bu tutarı aşarsa Değerli Konut Vergisi devreye girer.
Yani satış fiyatı 25 milyon TL olsa bile, emlak vergisi değeri 15 milyon TL ise DKV uygulanmaz.
Bu nedenle teknik değer hesaplaması büyük önem taşır.
Emlak Vergisi Değerini Nereden Öğrenebilirim?
- Bağlı bulunduğunuz belediyeden
- e-Devlet üzerinden
- Belediye emlak servisi kayıtlarından
2026’da Bu Değer Neden Daha Önemli?
✔️ Değerli Konut Vergisi eşik kontrolü
✔️ Artan denetimler
✔️ Değer artışı yaşayan bölgeler
✔️ Yeni yapı maliyet artışları
Özellikle İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyük şehirlerde bu değerler hızla artabilmektedir.
Sonuç
Emlak Vergisi’ne esas bina değeri;
- Satış fiyatı değildir
- Rayiç bedel değildir
- Belediyenin teknik hesaplama sonucudur
- Değerli Konut Vergisi için temel kriterdir
2026 yılında yüksek değerli konut sahipleri için bu değerin doğru analiz edilmesi, vergi planlaması açısından kritik hale gelmiştir.
Sorularınız için:
Instagram: @mehmetbalci_gayrimenkul
Facebook: @mehmetbalcigayrimenkul
Linkedin: @mehmetbalcigayrimenkul
WhatsApp: 0546 530 0 430
