Giriş — Neden tapu türü bu kadar önemli?
Gayrimenkul alırken “tapuda ne yazdığı” bazen satış fiyatından daha belirleyicidir. Özellikle yeni projelerde “kat irtifakı” ve tamamlanmış yapılarda görülen “kat mülkiyeti” arasında hem hukuki hem ekonomik farklar vardır. Tapu türü; kredilendirme, devredilebilirlik, kullanım, sigorta, aidat ve yatırım riski gibi konuları doğrudan etkiler. Bu yazıda iki tapu türünü adım adım açıklıyor, alım-satım sürecinde hangi kontrollerin yapılması gerektiğini, kat irtifakının kat mülkiyetine nasıl dönüştüğünü ve alıcı/satıcı için pratik önerileri veriyorum.
Temel Tanımlar — Ne anlama geliyor?
Kat İrtifakı
- İnşaat devam ederken veya yapının tamamlanması aşamasında bağımsız bölümler üzerinde kurulmuş bir hak türüdür.
- Tapuda “kat irtifakı” veya “irtifak hakkı” şeklinde görünür; genel olarak arsa payı ve bağımsız bölüm numarası belirtilir.
- Yapı kullanma izni (iskan) henüz alınmamış olabilir; bina tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine geçilecek şekilde tesis edilir.
Kat Mülkiyeti
- Binanın tamamlanmış, bağımsız bölümlerin ayrı ayrı tescil edildiği ve yapı kullanma izninin alındığı durumlarda tapuda görülen kayıttır.
- Mülkiyet sahibine tam tasarruf yetkisi verir; bağımsız bölüm ayrı ayrı tapuda malik gösterilir.
Hukuki ve Pratik Farklar — Alım-satımda fark yaratan unsurlar
İskan (Yapı Kullanma İzni)
- Kat mülkiyeti için bina iskanlı olmalıdır. Kat irtifakı ise iskan şartı aranmadan kurulabilir.
- İskanın varlığı, yapının mevzuata uygun olarak tamamlandığı ve kullanıma elverişli olduğu anlamına gelir.
Tapu Kayıt Niteliği
- Kat irtifakında ana taşınmaz hâlâ “arsa” cinsinde olabilir; bağımsız bölüm tasarruf hakkı arsa payına bağlıdır.
- Kat mülkiyetinde bağımsız bölüm ayrı tapu kaydına sahiptir; devretme, rehnetme gibi işlemler daha kolaydır.
Kredilendirme / Banka Politikaları
- Bankalar genel olarak kat mülkiyeti olan bağımsız bölümlere kredi vermeyi tercih eder.
- Kat irtifakı tapulu konutlara da kredi verilebiliyor; ancak bankalar çoğunlukla iskân şartı arar veya tamamlanma oranı/garantör isteyebilir. Sonuç olarak kredi bulma olasılığı kat mülkiyetinde daha yüksektir.
Satılabilirlik ve Likidite
- Kat mülkiyetli konutlar daha likit, daha geniş alıcı kitlesine hitap eder.
- Kat irtifakı olan dairelerin alıcı bulması zaman alabilir; yatırımcılar ve kredi kullanacaklar daha temkinli davranır.
Yönetim ve Ortak Giderler
- Kat mülkiyetinde yönetim planı, aidat, ortak alan kullanımı hukuken daha net düzenlenmiştir.
- Kat irtifakında yönetim fiilen kurulmamış olabilir; aidat, ortak gider ve yönetim mekanizmaları başlangıçta belirsiz kalabilir.
Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş — Adım adım süreç
- Yapının tamamlanması ve iskan alınması
- Öncelikle belediyeden veya yetkili idareden yapı kullanma izni (iskan) alınır. Bu belge kat mülkiyeti için anahtar belgedir.
- Belediye / Yetkili İdare yazısı
- İskan alındığında yetkili idare iskanı elektronik veya yazılı olarak kadastroya/tapu işlemlerine bildirir.
- Kadastro tescil bildirimi
- Kadastro veya ilgili birim, yapılı hale gelme tescil bildirimini düzenler; buna göre kadastroda gerekli değişiklikler yapılır.
- Cins değişikliği (arsa → bina)
- Kadastro bildirimi üzerine tapu kütüğünde “cins değişikliği” ve kat mülkiyeti için gerekli kayıtlar yapılır. Bu işlem tapu müdürlüğü tarafından tescil edilir.
- Bağımsız bölümlerin tescili
- Ana gayrimenkul kütüğünde binanın “bina” olarak cins değişikliği yapılır; bağımsız bölümler ayrı ayrı tapuya kaydedilir.
- Son adımlar
- Gerekli harç ve ücretler yatırıldıktan sonra yeni kat mülkiyeti tapuları maliklere teslim edilir.
Not: Bu süreç genelde maliklerin muvafakati, gerekli belgelerin (proje, aplikasyon, iskan vb.) tam olması ve kadastro/tapu müdürlüğü işlemlerinin tamamlanması ile sonuçlanır. İşlemler yerel uygulamalara göre farklı süreler alabilir.
Alım-Satım Sürecinde Yapılması Gereken Kontroller (Mutlaka kontrol edin!)
- Tapu türü ne? (Tapu sicilindeki “cins” bölümüne bakın: arsa/kat irtifakı/kat mülkiyeti/bina)
- İskan belgesi var mı? (Eğer yoksa niçin yok, proje tamam mı?)
- Bağımsız bölüm numarası ve arsa payı net mi?
- Mülkiyet veya ipotek, haciz var mı? (Tapu kaydında araştırma yapın)
- Yönetim planı ve kat irtifakı sözleşmesi varsa içeriğini inceleyin.
- Proje aşamasındaysa inşaatın ilerleme oranı, yüklenici ve gayrimenkul firmasının sicili kontrol edilmeli.
- Kredi kullanacaksanız bankaların kat irtifakına bakışını öğrenin.
- Tapu devri sırasında ödenecek harçlar, döner sermaye ücretleri ve vergiler hesaplanmalı.
Alıcı için riskler & korunma yolları
Başlıca riskler
- İnşaatın tamamlanmaması veya gecikmesi
- İskan alınamaması nedeniyle kat mülkiyetine geçememe
- Banka kredi reddi veya zorlu şartlar
- Ortak alanlarda belirsizlik: aidat, bakım, kullanım anlaşmazlıkları
Korunma yolları
- Sözleşmeye “tamamlanma ve iskan şartına bağlama” maddesi koyun: teslim ve tescil sağlanmazsa cayma/geri ödeme/ceza şartı olsun.
- Peşinat, ara ödeme ve cezai şartları netleştiren açık bir satış sözleşmesi hazırlayın.
- Gerekirse bağımsız ekspertiz raporu isteyin; inşaatın ilerleme oranını ve teknik durumu gösteren belge alın.
- Noter onaylı taahhütler, banka teminatları veya projenin sigorta kapsamında olması gibi ek güvenceler talep edin.
Satıcı / Geliştirici açısından dikkat edilmesi gerekenler
- Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş sürecini hızlandırın; alıcı güveni artar.
- Proje tamamlandığında iskanı geciktirmemek için belediye işlemlerini düzenli yürütün.
- Satış sözleşmelerini kredi kullanımına uygun olacak şekilde düzenleyin: banka taleplerini öngören maddeler ekleyin.
- Yönetim planını ve ortak alan düzenlemelerini şeffaf şekilde hazırlayın; alıcıya açık bilgi verin.
Banka ve Kredi Perspektifi — Kat irtifakı krediye engel mi?
- Genel kural: Kat mülkiyeti tapulu bağımsız bölümler krediye daha uygun kabul edilir.
- Kat irtifakı tapulu dairelere kredi veren bankalar vardır; ancak şartlar daha sıkı olabilir: iskan şartı aramak, inşaatın belirli oranda tamamlanmış olması, garantör veya ek teminat isteyebilirler.
- Eğer kredi kullanacaksanız, bankaya gitmeden önce tapu cinsini ve iskan durumunu netleştirin; bazı bankalar kesin olarak kat mülkiyeti talep edebiliyor.
Sözleşmede yer alması faydalı örnek maddeler (örnek metin)
1. Teslim ve İskan Şartı: Satıcı, satış konusu bağımsız bölümün yapı kullanma izninin (iskan) alınması ve kat mülkiyetine tescil edilmesi için gerekli bütün işlemleri derhal yapacaktır. İskan alınmaması halinde alıcı sözleşmeden cayma ve yatırdığı bedeli geri alma hakkına sahiptir.
2. Peşinat ve Ara Ödemeler: Peşinat, noterde tutulacak veya blok hesapta saklanacak; inşaat tamamlanıp iskan alınmadan satıcının tasarrufuna izin verilmeyecektir.
3. Cins Değişikliği Taahhüdü: Satıcı, kat irtifakının kat mülkiyetine dönüştürülmesi için gerekli harç, vergi ve idari işlemleri yerine getirecektir; yapılan masraflar sözleşmede belirtildiği şekilde paylaşılacaktır.
(Not: Bu maddeler örnektir; sözleşme hukuki danışman eşliğinde hazırlanmalı.)
Pratik Örnek Senaryolar (Hızlı karar kılavuzu)
- Projeden daire alıyorsunuz ve tapu kat irtifakı: Yatırım amaçlı alıyorsanız getiri-risk profilinizi değerlendirip, sözleşmede tamamlanma tarihini ve cayma haklarını netleştirin. Kredi kullanacaksanız bankanın kabul şartını önceden öğrenin.
- İskanlı kat irtifakı — bina tamam ama tapuda hâlâ irtifak yazıyor: Satın almadan önce satıcıdan iskan ve tescil işlemlerinin neden yapılmadığını sorun; tescili hızlandırma taahhüdü isteyin.
- Kat mülkiyeti tapulu daire: Kredi, sigorta ve satılabilirlik açısından en düşük riskli tercihtir. Yine de kayıtlı ipotek, haciz olup olmadığını kontrol edin.
Avantajlar ve Dezavantajlar
| Tapu Türü | Avantajları | Dezavantajları |
|---|---|---|
| Kat İrtifakı | Erken yatırım imkânı, genellikle daha uygun fiyat | Tam mülkiyet değil, kredi olanakları sınırlı, tamamlanmama riski |
| Kat Mülkiyeti | Tam mülkiyet hakkı, kredi uygunluğu, kullanım kolaylığı | Fiyat genellikle daha yüksek, proje tamamlanmış olmalı |
Sonuç
Hem alıcı hem satıcı açısından hukuki danışmanlık almak, ileride doğabilecek sorunların önüne geçer.
Kat mülkiyeti, tamamlanmış ve iskanlı yapılarda alıcıya daha güçlü haklar ve kredi erişimi sağlar.
Kat irtifakı, proje aşamasındaki yatırımlar için esneklik sunar ancak tamamlanma riski ve kredi sınırlamaları nedeniyle dikkat ister.
Alım-satım sürecinde tapu cinsi, iskan durumu, banka politikaları, sözleşme hükümleri ve projenin teknik durumu mutlaka kontrol edilmeli.
Sorularınız için:
Instagram: @mehmetbalci_gayrimenkul
Facebook: @mehmetbalcigayrimenkul
Linkedin: @mehmetbalcigayrimenkul
WhatsApp: 0546 530 0 430
