Türkiye’de gayrimenkul sektörü, yüksek tutarlı para hareketlerinin en yoğun yaşandığı alanlardan biridir. 2026 yılı itibarıyla yürürlüğe girmesi planlanan MASAK para transferi ve nakit işlemlerinde beyan zorunluluğu, konut, arsa ve ticari gayrimenkul alım-satım süreçlerinde yeni bir dönemin başlangıcı olarak değerlendirilmektedir.
Bu düzenleme, özellikle tapu işlemleri öncesi yapılan para transferleri, elden ödeme alışkanlıkları ve rayiç bedel–satış bedeli uyumsuzlukları açısından sektörü doğrudan etkilemektedir.
MASAK Düzenlemesi Neden Gayrimenkul Sektörünü Yakından İlgilendiriyor?
Gayrimenkul alım-satım işlemleri genellikle:
- Yüksek tutarlı bedeller,
- Birden fazla ödeme kalemi,
- Peşinat + kalan bedel transferleri,
- Nakit ve banka işlemlerinin birlikte kullanımı
gibi unsurları içerir. MASAK’ın amacı, bu süreçlerdeki belirsiz para hareketlerini kayıt altına almak ve işlemin ekonomik gerekçesini görünür kılmaktır.
Bu nedenle gayrimenkul sektörü, MASAK düzenlemelerinin en hassas uygulandığı alanlardan biri hâline gelmektedir.
2026 Sonrası Gayrimenkul İşlemlerinde Neler Değişecek?
1. Satış Bedelinin Kaynağı Daha Fazla Sorgulanacak
2026 itibarıyla:
- Alıcı tarafından yapılan yüksek tutarlı EFT/havale işlemlerinde,
- “Konut bedeli”, “taşınmaz alım ödemesi”, “arsa satış bedeli” gibi açık ve net açıklamalar zorunlu hâle gelecek.
Belirsiz veya genel ifadelerle yapılan transferler, banka tarafından işleme alınmayabilecek veya sonradan incelemeye konu olabilecektir.
2. Elden Ödeme Alışkanlığı Ciddi Risk Oluşturacak
Gayrimenkul sektöründe uzun yıllardır kullanılan:
- Elden kapora,
- Elden peşinat,
- Nakit tamamlanan satış bedelleri
MASAK denetimleri açısından yüksek riskli işlem kategorisine girmektedir.
Tapuda gösterilen bedel ile banka kayıtları arasında uyumsuzluk olması durumunda:
- Alıcı,
- Satıcı,
- Aracı taraflar
ayrı ayrı incelemeye alınabilir.
3. Rayiç Bedel – Gerçek Satış Bedeli Uyumsuzluğu
MASAK düzenlemeleri, dolaylı olarak tapu harcı kaçınma amaçlı düşük bedel gösterme uygulamalarını da hedef almaktadır.
Özellikle:
- Tapuda düşük bedel,
- Banka üzerinden yüksek tutarlı transfer,
- Kredi kullanılmadan yapılan büyük ödemeler
birlikte değerlendirildiğinde riskli işlem profili oluşturur.
Gayrimenkul Satış Sürecinde MASAK Açısından Doğru İşlem Adımları
1. Ödeme Mutlaka Banka Üzerinden Yapılmalı
- Satış bedelinin tamamı veya büyük bölümü,
- Alıcıdan satıcının hesabına,
- Açıklamalı EFT / havale ile aktarılmalıdır.
Açıklama örneği:
“Kadıköy ilçesi … ada … parsel konut satış bedeli”
2. Parça Parça Transferlerde Açıklama Tutarlılığı Sağlanmalı
Satış bedeli tek seferde ödenmiyorsa:
- Tüm transferlerde açıklamalar aynı mantıkta olmalı,
- “Kalan konut bedeli”, “1. taksit”, “2. ödeme” gibi ifadeler kullanılmalıdır.
Aksi hâlde işlemler parçalanmış ve şüpheli olarak algılanabilir.
3. Kapora ve Peşinatlar Belgelenmeli
Kapora ödemeleri:
- Banka üzerinden,
- Satış vaadi sözleşmesi veya ön protokole dayalı,
- Açıklaması net şekilde yapılmalıdır.
Elden alınan kaporalar, ilerleyen aşamalarda ispat sorunu doğurabilir.
Gayrimenkul Danışmanları Açısından MASAK Düzenlemesinin Önemi
2026 sonrası dönemde gayrimenkul danışmanları için:
- Müşteriyi doğru yönlendirme,
- Ödeme yöntemleri konusunda bilgilendirme,
- Elden ödeme taleplerine karşı mesafeli durma
bir tercih değil, mesleki sorumluluk hâline gelmektedir.
Yanlış yönlendirme;
- İşlemin iptali,
- Satış sürecinin uzaması,
- Müşterinin mali incelemeye girmesi
gibi sonuçlar doğurabilir.
Yatırımcılar ve Ev Sahipleri İçin Yeni Dönemin Anlamı
MASAK düzenlemesiyle birlikte:
- Gayrimenkul yatırımlarında şeffaflık artacak,
- Kayıt dışı kazanç alanı daralacak,
- Banka kayıtları yatırımın ayrılmaz parçası olacak.
Bu durum, uzun vadede sektöre güven kazandıran bir gelişme olarak değerlendirilmektedir.
Sonuç: Gayrimenkulde Yeni Dönemin Anahtarı Şeffaflık
2026’da yürürlüğe girecek MASAK düzenlemeleri, gayrimenkul sektöründe:
- Alım-satım süreçlerini daha kayıtlı,
- Para akışını daha izlenebilir,
- Tarafları daha bilinçli
bir yapıya taşıyacaktır.
Artık gayrimenkul işlemlerinde yalnızca tapu değil; para transferinin şekli, açıklaması ve tutarlılığı da en az tapu kadar önemlidir.
Sorularınız için:
Instagram: @mehmetbalci_gayrimenkul
Facebook: @mehmetbalcigayrimenkul
Linkedin: @mehmetbalcigayrimenkul
WhatsApp: 0546 530 0 430
