2026 yılı itibarıyla Değerli Konut Vergisi (DKV) kapsamında uygulanacak yeni eşik ve dilimler, yüksek değerli konut sahiplerini yakından ilgilendiriyor. Kamuoyunda “lüks konut vergisi” olarak bilinen bu vergi, belirli bir değerin üzerindeki mesken nitelikli taşınmazlar için uygulanmaktadır.
Peki 2026’da vergi eşiği ne kadar oldu? Kimler muaf? Vergi nasıl hesaplanıyor? İşte tüm detaylar…
Değerli Konut Vergisi Nedir?
Değerli Konut Vergisi;
- Sadece mesken nitelikli taşınmazlara uygulanır.
- Belirlenen parasal sınırı aşan konutlar için geçerlidir.
- Emlak Vergisi’nden ayrı, ek bir vergidir.
- Her yıl yeniden değerleme oranına göre güncellenir.
Bu vergi, taşınmazın satış bedeline değil, Emlak Vergisi’ne esas bina vergi değerine göre hesaplanır.
2026 Değerli Konut Vergisi Başlangıç Sınırı
📌 2026 yılı vergi başlama sınırı: 17.711.000 TL
Bir konutun 2026 yılı bina vergi değeri bu tutarın altında ise Değerli Konut Vergisi uygulanmaz.
Bu tutarın üzerindeki konutlar için ise kademeli vergi sistemi devreye girer.
2026 Değerli Konut Vergisi Dilimleri ve Oranları
Vergi sistemi kademelidir. Yani sadece eşik üzerindeki kısım vergilendirilir.
🟦 1. Dilim
17.711.000 TL – 26.567.000 TL arası
👉 17.711.000 TL’yi aşan kısmın %0,3’ü
🟩 2. Dilim
26.567.000 TL – 35.425.000 TL arası
👉 26.568 TL + aşan kısmın %0,6’sı
🟨 3. Dilim
35.425.000 TL üzeri
👉 79.716 TL + aşan kısmın %1’i
Örnek Hesaplama (2026)
Bir konutun bina vergi değeri: 30.000.000 TL
Bu değer 2. dilime girer.
Hesaplama mantığı:
- 26.567.000 TL’ye kadar olan kısım için sabit tutar
- Kalan (30.000.000 – 26.567.000 = 3.433.000 TL) için %0,6
Sonuç:
26.568 TL + (3.433.000 x %0,6)
Bu yöntem, artan oranlı vergi sistemine benzer şekilde işler.
Beyan Süresi (2026)
📌 Son beyan tarihi: 20 Şubat 2026
Vergi mükellefleri, konutun bulunduğu yerdeki vergi dairesine beyanname vermek zorundadır.
Vergi genellikle iki taksit halinde ödenir.
Muafiyet Durumu (Kimler Ödemez?)
2026 uygulamasında en çok merak edilen konu muafiyetlerdir.
✅ Tek konutu olan ve o konutta fiilen oturan kişiler
Muafiyet kapsamındadır.
❌ Tek konutu olup kiraya verenler
Vergiye tabidir.
❌ Birden fazla konutu olanlar
Eşik değeri aşan konut için vergi uygulanır.
Önemli Not: Satış Bedeli Değil, Bina Vergi Değeri Esas
Değerli Konut Vergisi hesaplanırken:
- Tapudaki satış bedeli dikkate alınmaz.
- Belediyenin belirlediği Emlak Vergisi’ne esas bina değeri esas alınır.
Bu nedenle 2026’da rayiç bedel tartışmaları ve MASAK denetimleri artarken, Değerli Konut Vergisi ayrı bir sistem üzerinden işlemektedir.
2026’da Verginin Piyasaya Etkisi
1️⃣ Lüks Segmentte Satış Baskısı
Yüksek değerli konut sahipleri, yıllık ek vergi yükü nedeniyle satış kararı alabilir.
2️⃣ Kiralama Eğilimi Artabilir
Vergi yükünü karşılamak için bazı yatırımcılar kira bedellerini artırma yoluna gidebilir.
3️⃣ Değer Tespitleri Daha Kritik Hale Geliyor
Belediyelerin belirlediği bina vergi değerleri artık sadece emlak vergisi için değil, Değerli Konut Vergisi açısından da büyük önem taşıyor.
Rayiç Bedel ile Değerli Konut Vergisi Aynı Şey mi?
Hayır.
- Rayiç bedel: Tapu harcı ve bazı işlemlerde referans değer.
- Değerli Konut Vergisi: Emlak Vergisi’ne esas bina değeri üzerinden hesaplanır.
Ancak 2026’da düşük beyan uygulamalarının zorlaşması, taşınmaz değerlerinin sistematik olarak yükselmesine neden olabilir ve dolaylı olarak bu vergi kapsamına giren konut sayısını artırabilir.
Kimler Özellikle Dikkat Etmeli?
- İstanbul, Ankara, İzmir, Bursa gibi büyükşehirlerde
- Merkezi ve lüks semtlerde konutu olanlar
- Yeni projelerde yüksek metrekareli konut sahipleri
- Değer artışı yaşayan bölgelerde yatırım yapanlar
Sonuç: 2026’da Lüks Konut Sahipleri İçin Yeni Dönem
2026 Değerli Konut Vergisi uygulaması:
✔️ Yüksek değerli konut sahiplerine ek mali yük getiriyor
✔️ Kademeli sistemle adaletli vergilendirme hedefliyor
✔️ Muafiyet şartlarını net çizgilerle belirliyor
✔️ Gayrimenkul yatırım stratejilerini etkiliyor
Gayrimenkul yatırımcılarının 2026 yılı için vergi planlamasını şimdiden yapması önem taşıyor.
Sorularınız için:
Instagram: @mehmetbalci_gayrimenkul
Facebook: @mehmetbalcigayrimenkul
Linkedin: @mehmetbalcigayrimenkul
WhatsApp: 0546 530 0 430
